SCI ou nom propre en 2026 : quelle solution coûte réellement le moins cher ?
- 14 août
- 7 min de lecture
Vous souhaitez acheter un appartement pour le louer. Alors, forcément vous allez vous poser LA question incontournable : "Faut-il acheter en nom propre ou créer une SCI ?"
En 2026, la solution est plus compliquée qu'il n'y parait. Il vous faut surtout regarder ce que vous comptez faire du bien et de l’argent qu’il génère : percevoir les loyers, réinvestir, revendre ou transmettre ?
Et la comparaison porte en réalité sur trois options : l’achat en nom propre, la SCI à l’impôt sur le revenu (IR) et la SCI à l’impôt sur les sociétés (IS).
Nom propre, SCI à l’IR ou SCI à l’IS : trois logiques différentes
Pour un logement loué vide, l’achat en nom propre et la SCI à l’IR fonctionnent fiscalement de manière assez proche. Les loyers nets sont imposés chez le propriétaire ou les associés, au barème de l’impôt sur le revenu, auxquels s’ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux.
La SCI à l’IS suit une autre logique. Le résultat est d’abord imposé au niveau de la société. Et, surtout, la SCI peut amortir comptablement le bien, ce qui réduit souvent fortement son bénéfice taxable pendant les premières années.
Nom propre | SCI à l’IR | SCI à l’IS | |
Loyers nus | IR + prélèvements sociaux | IR + prélèvements sociaux chez les associés | IS |
Amortissement du bien | En principe non* | En principe non* | Oui |
Revente | Plus-value des particuliers | Plus-value des particuliers | Plus-value selon les règles de l’IS |
Transmission | Classique | Facilitée via les parts | Facilitée via les parts |
* Avec une nouveauté importante depuis 2026 : le dispositif Relance logement.
Vous voulez percevoir des loyers ? Attention à votre tranche d’imposition
Pour un contribuable déjà fortement imposé, la fiscalité d’une location nue peut rapidement peser lourd.
EXEMPLE
Prenons un propriétaire dont les autres revenus le placent dans une tranche marginale d’imposition de 30%, et qui dégage 12000€ de revenu foncier net imposable par an (soit un loyer de 1400€ par mois, et 4800€ de charges sur l'année).
Si ces revenus supplémentaires restent dans cette tranche, ils peuvent supporter environ 3600€ d’impôt sur le revenu, auxquels s’ajoutent 2064€ de prélèvements sociaux.
À titre simplifié :
impôt sur le revenu : 3600€ (avec un TMI à 30%)
prélèvements sociaux à 17,2% : 2064€
soit près de 5664€ de fiscalité sur 12000€, représentant 47,2% du revenu foncier net
Passer par une SCI à l’IR ne change pas fondamentalement cette équation : chaque associé reste imposé sur sa quote-part du résultat.
La SCI apporte en revanche d’autres avantages : la possibilité d'acheter à plusieurs, d'organiser les pouvoirs entre associés ou de préparer plus facilement la transmission du patrimoine.
Vous voulez réinvestir les loyers ? La SCI à l’IS devient alors intéressante
Avec une SCI à l’IS, l’amortissement de votre bien peut réduire sensiblement le résultat taxable.
L’IS est normalement fixé à 25%, avec un taux réduit à 15% sur les premiers 42500€ de bénéfice pour les sociétés qui remplissent les conditions requises.
Cette solution peut donc être pertinente lorsque l’objectif consiste à laisser les revenus dans la SCI, rembourser un emprunt puis financer de nouveaux investissements.
Mais il faut distinguer l’argent de la SCI de celui de l’associé
Lorsque la SCI conserve ses bénéfices pour rembourser un emprunt ou financer un nouvel investissement, il n’y a pas de fiscalité supplémentaire pour l’associé. En revanche, si elle lui verse ces bénéfices sous forme de dividendes, ceux-ci sont à leur tour imposés.
Depuis le 1er janvier 2026, le prélèvement forfaitaire unique (« flat tax ») atteint 31,4%, soit 12,8% d’impôt sur le revenu et 18,6% de prélèvements sociaux.
Autrement dit, le bénéfice peut être imposé une première fois à l’IS dans la SCI, puis une seconde fois lorsqu’il est distribué à l’associé.
C’est pourquoi la SCI à l’IS est généralement plus intéressante lorsque les revenus restent dans la société pour être réinvestis que lorsqu’ils sont régulièrement retirés.
À l’inverse, son intérêt fiscal diminue lorsque les bénéfices sont régulièrement distribués aux associés.
Le vrai piège apparaît souvent à la revente
L’amortissement constitue le principal attrait de la SCI à l’IS pendant la détention du bien. Mais, il peut aussi augmenter fortement la fiscalité au moment de la vente.
Prenons un exemple volontairement simplifié.
Un dirigeant achète un appartement 300000€. Il perçoit 18000€ de loyers annuels et supporte 6000€ de charges et intérêts. Il conserve le bien pendant 15 ans, puis le revend 420000€.
En nom propre ou en SCI à l’IR, la plus-value relève du régime des particuliers et bénéficie notamment d’abattements liés à la durée de détention. En SCI à l’IS, les amortissements appliqués chaque année pendant 15 ans ont progressivement diminué la valeur nette comptable du bien.
Au moment de la revente, la plus-value taxable est calculée à partir de cette valeur réduite.
achat du bien : 300000€
amortissements cumulés après 15 ans : 90000€
valeur nette comptable : 210000€
prix de revente : 420000€
La plus-value comptable n’est alors pas calculée sur 420000€ - 300000€ = 120000€, mais sur 420000€ - 210000€ = 210000 €.
Ainsi, un bien acheté 300000€ et revendu 420000€ peut générer une plus-value taxable sensiblement supérieure aux 120000€ d’augmentation réelle du prix du bien.
Voilà pourquoi une SCI à l’IS très avantageuse chaque année peut devenir beaucoup moins séduisante le jour de la vente.
Le bon calcul consiste donc à comparer la fiscalité pendant la détention ET à la sortie.
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Transmission : la SCI conserve un avantage important
La SCI peut faciliter la transmission d’un patrimoine immobilier, mais son intérêt dépend fortement du type de bien concerné.
Pour un investissement locatif ou une résidence secondaire destinée à rester dans la famille, elle offre une vraie souplesse. Les parents peuvent transmettre progressivement des parts de SCI à leurs enfants plutôt qu’une fraction du bien lui-même. Les statuts permettent également d’organiser la gestion du bien et d’éviter les contraintes de l’indivision entre plusieurs héritiers.
Chaque parent peut par ailleurs transmettre jusqu’à 100000€ à chacun de ses enfants sans droits de donation, un abattement qui se renouvelle tous les 15 ans. La transmission progressive de parts peut donc permettre d’utiliser cet abattement au fil du temps.
Pour la résidence principale, la SCI est en revanche généralement moins adaptée. En cas de décès, le conjoint survivant bénéficie notamment d’une protection moins favorable lorsque le logement est détenu par une SCI. Pour les foyers concernés par l’IFI, les parts de SCI représentant la résidence principale ne bénéficient pas non plus de l’abattement de 30% applicable lorsque celle-ci est détenue directement.
La SCI est donc surtout intéressante lorsque l’objectif est de conserver et transmettre un patrimoine immobilier locatif ou familial sur plusieurs générations. Pour la résidence principale, une transmission directe, éventuellement avec démembrement de propriété, mérite généralement d’être étudiée en priorité.
Pour un dirigeant qui construit un patrimoine destiné à être conservé et transmis, ces critères peuvent peser davantage que quelques points de fiscalité annuelle.
Vous avez déjà acheté le bien en nom propre ?
Il est tout à fait possible de créer une SCI après l’achat et d’y apporter un bien déjà détenu en nom propre.
Mais l’opération n’est pas neutre : l’apport du bien à la SCI peut générer des frais d’acte, des droits et, selon la situation, une imposition de la plus-value.
Si l’objectif est uniquement de préparer la transmission aux enfants, il faut donc comparer cette solution avec une donation directe du bien, notamment de sa nue-propriété. Dans certains cas, cette dernière peut être plus simple et moins coûteuse.
Autrement dit, avoir déjà acheté en nom propre n’empêche pas de créer une SCI, mais la SCI ne doit pas être créée après coup sans simulation préalable.
La SCI doit donc être comparée à cette solution avant de transférer un bien déjà détenu.
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Location meublée : attention avec la SCI à l’IR
Pour louer un logement meublé, l’achat en nom propre permet notamment d'utiliser le régime LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) lorsque les conditions sont réunies.
Une SCI à l’IR demande en revanche davantage de prudence. En effet, la location meublée constitue une activité commerciale et peut entraîner l’assujettissement de la SCI à l’IS.
L’administration tolère toutefois une activité commerciale accessoire lorsque les recettes correspondantes ne dépassent pas 10% des recettes totales de la SCI.
Le LMNP a, par ailleurs, perdu une partie de son avantage à la revente. Depuis 2025, les amortissements déduits au régime réel sont, sauf exceptions, pris en compte pour augmenter la plus-value taxable.
2026 change aussi la donne avec le dispositif «Jeanbrun»
La loi de finances pour 2026 a introduit le dispositif Relance logement, également appelé «Jeanbrun».
Il permet, sous conditions, d’amortir fiscalement une partie du prix d’un logement loué nu, alors que cet avantage était auparavant principalement associé à la location meublée ou aux structures soumises à l’IS.
Le dispositif vise certains appartements neufs et certains logements anciens faisant l’objet d’importants travaux, acquis entre février 2026 et le 31 décembre 2028. Le logement doit notamment être loué comme résidence principale pendant au moins neuf ans, avec des plafonds de loyers et de ressources du locataire.
Point particulièrement intéressant ici : un bien détenu en nom propre ou par une société non soumise à l’IS, notamment une SCI à l’IR, peut être éligible au dispositif.
Autrement dit, en 2026, le seul objectif d’amortir le bien ne suffit plus à justifier automatiquement le choix d’une SCI à l’IS.
Attention toutefois : les amortissements pratiqués sont pris en compte lors du calcul de la plus-value en cas de revente.
Alors, SCI ou nom propre en 2026 ?
Il n’existe pas de montage gagnant dans toutes les situations... Tout dépend comme déjà mentionné plus haut, de votre objectif et de votre situation particulière.
Vous souhaitez percevoir régulièrement les loyers ?
=> Le nom propre ou la SCI à l’IR peuvent offrir davantage de simplicité.
Vous voulez capitaliser les revenus et développer progressivement un patrimoine immobilier ?
=> La SCI à l’IS mérite une simulation.
Vous prévoyez une revente à moyen terme ?
=> La fiscalité de sortie doit être calculée avant de choisir l’IS.
Vous voulez à terme transmettre le patrimoine à vos enfants ?
=> La SCI peut apporter une souplesse importante.
Votre investissement entre dans le dispositif "Relance logement" ?
=> L’arbitrage doit être entièrement recalculé en tenant compte des nouvelles règles 2026.
Chez Blendy, nous pouvons modéliser les différents scénarios avant l’acquisition : fiscalité des loyers, financement, revente, perception des revenus et transmission.
Quelques simulations en amont peuvent éviter de découvrir, plusieurs années plus tard, que le montage fiscalement intéressant à l’achat est finalement beaucoup moins avantageux à la sortie.
Sources :
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